我要评论文：瑞秋．李察斯（Rachel Richards）
案例分析： 大衛．奧斯本——百萬富翁、讓可入房入達房地產巨頭、錢繼作家及創業家
大衛．奧斯本的續滾厲害程度非比尋常。他是進來僅年世界上最成功的不動產特許經營者之一，賺了好幾千萬美金，破產其中大部分都是後投來自於不動產的收入；他也買進並賣出了1000間以上的獨立房宅。他也是地產到萬暢銷書《財富不等人》（Wealth Can't Wait）的作者，以及《有錢人的業僅煉金方「晨」式》（Miracle Morning Millionaires）的共同作者。我真的年收很興奮可以跟你分享他的故事，讓你看看他究竟是美元怎麼走上這條值得注意的道路。我超級幸運、讓可入房入達有機會可以跟大衛通電話，錢繼向他請益。續滾
大衛有個智囊團，進來僅年叫做「GoBundance」，破產他們有一個概念，就是要當一位「百分之百的人」。一位百分之百的人，就是被動收入可以百分之百、完全應付自身經濟需求的人；如果你每個月的生活開銷是5000美元，你每個月的被動收入就要有5000美元。
大衛解釋了為什麼當一位百分之百的人是一件很酷的事情：「當你獲得財務自由的時候，想幹嘛就可以幹嘛。你可以改變世界，遊戲就是這樣玩的。被動收入沒那麼難，即使這並不簡單，但也不是叫你設計出下一支iPhone的那種難度。」
大學畢業、工作了一年之後，大衛花了兩年的時間搭便車環遊世界，把他的現金都燒完了。他在1990年代中期回到美國之後，淨資產是負的1500美元，因為他必須刷信用卡買機票飛回家，他當時26歲。
來看看我們之間的對話吧。
- 我：「你在26歲時走上這條路，當時破產又失業，你做了什麼？」
大衛：「幸運的是，我從國外回家，回到我父母的房子。我媽媽當時是不動產經紀人，而我爸爸已經從軍中退伍了。然後我媽媽說：『嘿，來試試看不動產吧。』我從來沒想過我會當一位不動產經紀人，因為我不覺得這是一份正式的工作。但我還是投入了，我加入我媽的行列，僅僅過了3年，我們的年收入就已經達到2600萬美元，我們成為凱勒．威廉斯（Keller Williams）房產公司第一名的團隊。所以，我就是從這邊開始，把自己從深淵拉出來的，我所做的只是賣賣不動產而已。
我喜歡賣不動產，因為有史以來，不動產所造就的百萬富翁比其他任何風險投資都還要多。不動產所打造出來的財富，也比其他任何類型的公司都還要更多。我設計不出下一個Facebook或是下一支iPhone，但我非常清楚要怎麼購買一棟房子、每個月支付1000美元的貸款，同時用1100或是1200美元把它租出去。我想要達到財務自由，對我來說，自由是非常重要的，而我達到這個目標的方法就是透過買房。」
大衛在1995年買了他的第一棟房子，花了7萬7000美元，頭期款2萬美元，直到今日，他依然持有這棟房子。他當時把這棟房子用作住宅，在裡面住了2年，接著就搬了出去，並把它租出去。2001年，這棟房子升值了，這讓他得以再度融資，拿到6萬美元的淨值，他用這6萬美元買了另外三棟房子。大衛從這四棟房子賺到的淨現金流是一個月2800美元，由於他把這四棟房子的貸款分成15年期，所以現在都已經清償完畢了。因此，從1995年到2019年，僅僅靠這四棟房子，他的收入就從2萬美元變成60萬美元。
- 我：「你對於第一棟房子的投入是2萬美元，這筆錢是來自於你銷售房地產時存的錢嗎？」
大衛：「銷售住宅用的房地產很棒的一點是，你是沒有任何極限的。所以，我的收入很快就往上爬了。我當時住家裡、不用付房租，只是把錢存下來，也就存到了這筆錢。我從來就不是很浪費的人，我是開二手車，也從來不覺得需要買一個新的Gucci包，對新推出的賓士也沒興趣，我不需要這種東西。」
大衛和我談到學習使用正槓桿（positive leverage）的事情，正槓桿的概念是，你去借錢來賺那些你無論如何都會賺到的錢。2008-2009年，大衛在市中心區域的投資相當投機，現在，因為使用槓桿的緣故，他擁有大約101套／戶的房產。
大衛：「這101套的房產，每年會產生55萬美元的淨現金流，它們都是自動產生的，而且我還有一位很棒的傢伙替我經營，我們在當地也有不動產經紀人。」
- 我：「你是在哪個時間點決定要僱用房地產經紀人的？」
大衛：「剛開始的時候，我試圖一切都自己來，但我超級討厭這樣做；有很多人的態度都是『房地產管理讓人太想打退堂鼓了，我絕對不會擁有自己的房產』。有人星期六早上4:00打電話給你，因為屋子裡的水管到處都在漏水，你就必須立刻跳起來，處理淹水的房子。在那個時刻，我差一點就要掉入這個陷阱了。這會讓人很快就打消經營房地產的念頭，因為一個月才淨賺100美金，然後你就會這樣想：『等等，為了100美元，我的生活就這樣被毀掉了？』
「我當時還算幸運，熱衷於學習和受訓，而且身邊有很多房地產界的人，其中有個人說：『你為什麼不請一位房地產經紀人？』他說：『我在餐廳給服務生的小費是15％，而所有的房地產經紀人都只會要求8％。』說出這句話的人有可能是羅勃特．清崎（Robert Kiyosaki）。總之，那個時間點，我大概有五套房子，而我採納了這個建議，僱用一名房地產經紀人。這讓我獲得了解放，接著我的心情變成這樣：『哇！我太愛這種狀態了，因為我什麼都不用做。』只要管理錢就好。接著，有些起起伏伏，發生了一些需要維修的狀況，但整體而言，有房地產經紀人的話，再加上一堆租金收入，你一個月大概只需要花一小時工作就好。」
- 我：「當你有五份租金收入，但還沒有房地產經紀人時，你還記得那個時候每週或是每個月工作幾小時嗎？」
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