我要评论文：Sway
【房價照妖鏡：建商的地產數學課】
「斜對面」、獲利多少、買房謎管理費便宜、勝經銷售破九成、黑心會明降價多少，建商價之講都是產數騙人術語，讓你忍不住多看兩眼、學課心癢癢的預售衝動購屋。別以為電視購物那套只能騙便宜貨，屋房房地產騙更大，而且你被騙之後還會感激他咧！買房謎
關於房地產有很多數學，勝經不講你不會明白。黑心會明
噹噹噹，建商價之講第一題：「紅樹林站斜對面，產數捷運生活圈」或「距捷運十五分鐘」。
有個朋友的案子，位在淡水紅樹林捷運站斜對面。站在接待中心，你真的看得到紅樹林站的屋頂，看到捷運緩緩駛入，還聽得到站裡的列車進站聲音，感人咧，捷運宅呢！你一定會多花一成的房價買房屋。但真的走一趟，你要先往淡水方向走三分鐘才到人行道，然後等過馬路，再往台北方向走十分鐘才到得了，所以大約一共十五分鐘可以走到捷運站，而且不包括等紅綠燈時間。斜對面耶！平常看房子的客人多是開車來的，廣告大剌剌寫著捷運對面，真相是要走十五分鐘以上。這是數學題。十五分鐘，可以到很多地方買更便宜的「捷運宅」了。
接著來，第二題：「自備50萬元，保證獲利25％！」
看起來是，自備款50萬元，然後出租賺錢，獲利25％，這個數字會讓你覺得四年回本。這個數字太唬爛，建商不會用個天價的租金讓你算出這麼高投資報酬率，做法太粗糙，很容易被客戶打槍。獲利回本，講的是回「那50萬元自備款的本」，這叫做現金報酬，也就是你投入50萬元，每年獲利就是12萬5千元，也就是每月大概1萬出頭的租金收入，看起來好像還不錯。這時建商會再丟顆震撼彈，「保證獲利」可簽入合約書，這招一下，客人很容易心動。
問題出在，丟開投資報酬率，這房子根本不值那個錢，建商願意保證獲利，一定是開高價，你多花更多錢買了一間房屋，如果底價500萬元，起碼一定賣你550萬元，可卻只保證你第一年獲利，我只要拿出12萬5千元的第一年租金給你，就可以賣給你。懂了嗎？建商一定賺，而且，這樣的房子地點一定不好，賣很久賣不掉才會這樣搞。
昏了沒？第三題：「社區有溫泉、泳池、接駁巴士、二十四小時警衛，管理費每坪60元。」
這題的重點不在公設規劃，而是管理費。建商一定告訴你第一年代管期間，每月每坪只要60元，好划算啊！我告訴你，賠本生意沒人做，每坪60元根本不夠，沒有物業管理公司會跟管委會簽下60元的合約，想要有完善的管理，起碼每坪100元。建商怎麼做到的？一則跟物業公司長期配合，對方要接案子就要犧牲獲利，等建商代管期結束，接下來要改簽多少管理費，那是管委會的事。為了低管理費，管理品質下降、不能有游泳池、沒有二十四小時警衛，房屋根本不保值了。
接下來，第四題：「感謝投資客火力全開，銷售突破九成！」
人家說，投資客來買的房屋都是炒樓，以前大家比較不明說，現在，一定跟客戶說，本社區銷售破九成，就是因為很多投資客來買。第一，讓你心動；第二，讓你快速下決定；第三，讓你就算不住也來投資。其實房子條件並不好，前面有醫院，後面有高架橋，格局小又不方正，雖是先建後售，但工程期間又無法讓你好好看房屋，等到交屋你就知道，沒有景觀、不夠安靜、絕對不好住，到時交屋時大家都想賣，怎麼辦？多的是中古十年「全新」房屋都賣不掉，你以為你到時賺得到錢？
還有還有，第五題來了！「每坪降價2萬元！」
現在房價高對不對？案子開價每坪40萬元，底價35萬元，你嫌貴，好，私下叫跑單降價給你一坪33萬元，你也許會買，看起來40萬跟33萬元，殺了7萬元，砍了一成七，還不錯，不過，黑心建商會從停車位狠狠給你賺回來，行情120萬元，建商咬死一個250萬元，這樣就回補130萬元。
有個案例，房子的部分越賣越慢，但是附近老公寓多，建商很多車位可以外賣，所以，外賣的車位反而大賺錢。啥？你不想用超高價格買車位？可以啊，你不買，社區外一堆人搶著買，而且剩的不多喔，到最後你還是只能選擇要租或要買，撐到最後，這筆獲利，還是分毫不差的落進黑心建商的口袋裡。
預售屋的房價之謎
這十幾年來我常寫勸世文，其中一大重點：「預售屋很恐怖，不要隨便亂買，有糾紛的建案，更是不能碰。」但如果非看預售屋不可，請記住一定要問兩個基本題︰「四樓多少錢」、以及「廣告戶多少錢」，這兩個數字透露出高聳的表價與底價的差距，底價40萬元一坪，建商一定會開價60萬元！附近的個案也要多看多比較，多家表列比較才有真相。建商千古不變的中心思想就是，定價要敢！
重點來了，60萬元的表價很高吧，超過市場行情，他們會不會被其他同業吐槽？這就是黑心建商們最可愛的地方啦，在敢開價這件事上團結無比，我相信無論你如何做功課、市場比較，附近的個案都是開同樣的價格，地段更好的還可能開到一坪80、100萬元！一段時間之後，你就會認為這些天價都是合理的。
當然建商也會怕賣不掉，於是就叫現場的跑單小姐故意放出廣告價：一坪45萬元。你想，60跟45，已經差很多了吧，降價二成五耶！在銷售現場營造出「今天用廣告價送送看，不一定會成啦，可是，你用四樓的價格就買到八樓，一定划算啦！」
好，客戶感動得痛哭流涕就買了，他還是一坪多賺5萬元。
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