我要评论最近這幾年席捲實體零售產業的動產的第新興商業模式，假日吸引大批消費者上門，只O只們媒體話題集中度高的發商，應該就是嗎這Outlet這個業態了。
從麗寶，或許高雄義大，台灣桃園華泰名品城，動產的第林口三井，只O只們台中三井，發商以及到新開幕的嗎這台南三井、SKM Park等，或許Outlet真的台灣會是壓倒百貨產業，高端零售業界的動產的第新一哥嗎？
從2021年百貨的年度營業額排行，排行第一的只O只們台中新光三越年營業額214億元，排行第五的發商台北SOGO復興店156億元，到排行第十的台北SOGO忠孝店104億元，在台灣百貨的年度營業額必須要高於100億元，才能拿到前10大的入場券。
看Outlet目前的話題度，是不是覺得Outlet應該表現也不錯？不過相較於百貨公司，Outlet一哥林口三井年度大約在70億元的營業額，目前要跟百貨前10大拼還有不小的距離，那為何三井Outlet還一直在台灣展店？到底三井不動產在盤算什麼？這次試著從三井不動產在日本的事業模式，來推測未來日本不動產企業在台灣市場的各種可能性。
要聊三井不動產前，首先要說明「綜合」不動產企業是做什麼的？日本的不動產業界，根據業務內容的不同大致上可分成，開發、銷售、租賃、管理，這四個分類，一般的日本不動產相關企業，大部分都只集中在某一項業務，只有規模比較大的日本不動產公司，才會有實力從最上游的開發一直做到最下游的管理，所以就被稱為「綜合」不動產企業。
綜合不動產業界中的代表，日本三井不動產，在2020年的營業利益高達約台幣680億元，一家不動產公司為何有如此驚人的獲利水準？這次就從日本三井不動產的這四個分類，來看「綜合」不動產企業，是如何發揮綜效，最大化其商業價值。
1. 開發業務
跟這個比較接近的情境，應該就屬都市更新了，找一片鄰近有幾處不動產相關資產的區域，放在同一個開發專案下，打造新的市鎮。
日本三井不動產執行過的幾個開發專案中，就屬東京ミッドタウン日比谷最具代表性了，相信不少拜訪東京的人都有去體驗過這開發專案的魅力。Tokyo Midtown Hibiya 整合了附近幾棟歷史悠久的舊辦公大樓之後，重新打造出最尖端的新高樓硬體，再搭配日比谷在過去有異國洋風接受站的形象（明治時代的國外交流迎賓設施，昭和時代的劇場音樂空間），規劃出保有舊歷史文化形象的綠色日比谷新市鎮。
東京ミッドタウン日比谷這個專案從2005年就開始執行，一直到2018年才完成，可以說等了13年後才開始有大規劃的收入進帳，投資金額超過日幣1300億，如果公司的規模不夠大，管理能力不嚴謹，是無法成功執行如此長期巨額的案件。如今東京ミッドタウン日比谷也成為城市再造的世界級典範。
Public Domain 2. 銷售業務
在土地上開發，打造新建築物，就會衍生出建築物的銷售業務，建築物的銷售，又可分為BtoB以機關投資家為對象的大型銷售物件，以及BtoC個人顧客住宅的銷售，用跟一般人距離比較近的個人顧客住宅業務來看，日本三井不動產每年都可銷售出大約3000到6000戶個人住宅，帶來年日幣300億左右的營業利益。
日本三井不動產在個人顧客住宅業務，也因應不同的客層設計出不同的品牌，從中小型品牌Park Homes系列，大規模品牌的Park Tower，到高價品牌的Park Court。從Park Tower品牌系列最近推出的パークタワー勝どきミッド物件來看，總戶數高達2786戶，58樓層中，除了基本配備的公園綠地外，低樓層還配置了超市、診所、購物Mall、保育看護設施、運動體育場、生活商店、交誼中心等，相信在符合許多人的各種生活型態上，也是跟微型生活圈概念的魅力產品。
3. 租賃業務
再回到開發業務，打造出新建築物後，除了部分空間規劃成銷售類型的產品外，剩餘的空間會再規劃出適合租賃業務的產品，租賃的業務大致上又分兩群，辦公室租賃，以及商業設施。
本文開場的三井Outlet，就歸屬於日本三井不動產租賃業務裡的商業設施（Outlet裡面的餐飲服飾專櫃，根據營業額的抽成，繳交類似租金的服務費，享受Outlet所提供的集客以及行銷資源）。
租賃業務可以說是古典版的訂閱制服務，只要跟對象簽訂長期租約後，每個月就可以享受安定的租金收入，目前日本三井不動產在租賃業務的規模感，辦公室租賃大約有3000家配合企業，商業設施的餐飲服飾生活等也大約有8700間專櫃的實力，這些穩健的客戶基盤，創造出驚人的包租公收入，在2020年靠租賃業務收取的租金可來到日幣5000億的水準，這些大量的現金流，也幫助日本三井不動產累積巨大的資金投資能量。
4. 管理業務
從最上游的開發，銷售，到下游的租賃業務，這些大量以及複雜的案件，讓日本三井不動產累積了非常多的實戰經驗，從這些經驗所轉換的知識，不只在日本三井不動產內部流通，現在也發展成顧問產品，衍生出管理業務。
這一塊的管理對象非常多元，從幫顧客管理資金從事不動產投資，幫顧客持有的大樓做維護管理、商場賣場的經營託管等，幫本業不是不動產，但又想從事不動產業務的企業，提供高附加價值的顧問Know How。
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